Si está pensando en financiar una casa, un apartamento o incluso una propiedad de inversión, esta guía le mostrará En menos de 15 minutos lo que realmente importa:Cuánto hay que pagar de entrada, qué tipos de interés se pueden esperar, qué costes adicionales están incluidos y cómo elegir el banco o programa más ventajoso.
1. ¿Cómo funciona la financiación inmobiliaria en Estados Unidos?
En Estados Unidos, la financiación de bienes raíces se denomina hipotecaEs un contrato en el que el banco o la entidad financiera presta el importe necesario para la compra, y la propiedad sirve de garantía. Se pagan cuotas mensuales que incluyen:
- Principal:la parte que reduce tu deuda.
- Honorarios:costo de pedir dinero prestado.
- Impuestos y seguros:generalmente se cobran juntos (fideicomiso).
- Seguro hipotecario (cuando corresponda).
En otras palabras, la cuota no es simplemente un “pago bancario”, sino un paquete de diferentes cargos.
2. ¿Cuánto pago inicial necesito?
Uno de los primeros puntos que genera dudas es el pago inicial. A diferencia de Brasil, donde es común dar un pago inicial de 20% o más, en EE. UU. existen programas que permiten comprar una casa por mucho menos:
- 3%:Programas convencionales especiales (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 3,5%:Programa de la FHA (Administración Federal de Vivienda).
- 0%:Programas de VA (veteranos) y USDA (áreas rurales elegibles).
- 20% o más:Financiación convencional estándar (evita el seguro PMI).
En la práctica, la tarifa de entrada media a los EE. UU. es 9% para compradores de vivienda por primera vez y 18% para compradores generales.
3. ¿Cómo serán los tipos de interés en 2025?
Las tasas varían considerablemente según su puntaje crediticio, el monto del enganche, el tipo de propiedad y el banco. Para darle una idea de los promedios nacionales a septiembre de 2025:
- 30 años fijos (convencionales): alrededor 6,5% por año.
- 15 años fijos (convencionales): alrededor 5,6% por año.
- FHA 30 años: tasas efectivas (TAE) entre 6.7% y 7.0%, dependiendo del prestamista.
- Tasas variables (ARM):Comienzan más bajos, pero pueden subir después de unos años.
Recuerda: lo que realmente importa es la Tasa de Porcentaje Anual (APR), que incluye intereses + costes integrados (seguros, comisiones y puntos).
4. Costos implícitos en la financiación
A muchas personas les sorprende descubrir que, además del precio de la entrada, tienen que pagar varios costos de cierre. Por lo general se quedan entre 2% y 5% del precio de la propiedadVea los principales:
- Tarifa de originación:tarifa que cobra el banco para abrir el préstamo.
- honorarios de tasación:tasación profesional de propiedad (en promedio US$$ 400–700).
- Tarifa de informe de crédito:verificación del historial crediticio (US$ 30–50).
- Seguro de título:seguro contra problemas con el título de propiedad.
- Fideicomiso (prepagos):depósito anticipado de impuestos y seguro de hogar.
- PMI o MIP:Seguro hipotecario que se cobra cuando el pago inicial es bajo.
- Puntos de descuento:tarifa opcional para reducir el interés (1 punto = 1% del importe del préstamo).
Estos costos aparecen en el Estimación del préstamo, documento obligatorio que proporciona el banco.
5. Métodos de financiación
Existen varias opciones de financiación y cada una se adapta a un perfil diferente:
- Convencional (Conforme)
- Entrada mínima: 3% a 20%.
- Se requiere PMI con pago inicial menor a 20%.
- FHA
- Pago inicial: 3,5% (FICO ≥ 580) o 10% (FICO 500–579).
- Más accesible para aquellos con bajo crédito.
- Seguro hipotecario obligatorio (MIP).
- Tasas efectivas en 2025: entre 6,7% y 7,0% APR.
- Asuntos de Veteranos (VA)
- Exclusivo para personal militar, veteranos y algunos cónyuges.
- Sin entrada y condiciones muy ventajosas.
- USDA
- Pago inicial cero para propiedades en áreas rurales específicas.
- Límite de ingresos para calificar.
- Préstamo Jumbo
- Para propiedades superiores a US$ 806,500 (en 2025, en áreas estándar).
- Requiere excelente crédito y un pago inicial mayor.
- ARM (hipoteca de tasa ajustable)
- Tasa inicial más baja.
- Ajuste después de 5, 7 o 10 años.
- Recomendado para quienes tengan intención de vender antes del ajuste.
6. La financiación paso a paso
- Establezca su presupuesto:Tenga en cuenta el pago inicial, los costos de cierre y el fondo de emergencia.
- Verifique su puntuación crediticia:Cuanto mayor sea la tasa, menor será el interés.
- Solicitar preaprobación:fortalece su propuesta en la negociación.
- Compara al menos 3 bancos:Obtenga estimaciones de préstamos el mismo día.
- Elige la forma de financiación:evaluar plazo y condiciones.
- Bloquee su tasa de interés (bloqueo de tasa):asegura que no subirá hasta el cierre.
- Terminar con el cierre:firma de papeles y transferencia de la casa.
7. Consejos para pagar menos
- Si es posible, Dar entrada 20% para eliminar el PMI.
- Mejora tu crédito Antes de aplicar.
- Comparar TAE y no sólo la tasa de interés anunciada.
- Analizar si vale la pena pagar puntos de descuento.
- No aceptes el primer banco: negociar tarifas y honorarios.
8. Bancos e instituciones más ventajosos
No existe un único banco que sea siempre el mejor, pero algunos destacan:
- Banco de América y Banco de EE. UU.:Buenos paquetes para clientes de cuenta corriente.
- Hipoteca Rocket: facilidad y velocidad en línea, tasas FHA competitivas (por ejemplo, ~5,99% nominal, 6,8% APR).
- Veteranos Unidos:Líder en préstamos VA.
- Cooperativas de crédito locales:a menudo ofrecen tarifas más bajas.
- Hipoteca Prosperity Home y Hipoteca Movement:destacar la satisfacción del cliente
No. Hay programas que permiten un enganche de 3% o 3.5%. Pero 20% evita el seguro PMI.
Es un Seguro Hipotecario Privado, un seguro que se paga cuando el pago inicial es menor a 20% en financiamiento convencional.
Esta es la Tasa de Porcentaje Anual (AAE), que incluye intereses y costos de financiamiento. Refleja el costo real del préstamo.
En promedio de 30 a 45 días, pero puede ser más rápido en procesos digitales.
En la mayoría de los casos, el comprador. Sin embargo, es posible negociar con el vendedor para cubrir parte del coste (concesiones del vendedor).
Dependiendo del contrato, si las tasas de interés bajan, usted podría tener la posibilidad de refinanciar para reducir su pago.
Sí. Los bancos exigen seguros contra incendios y desastres para proteger la propiedad.
En algunos casos, sí. Algunos bancos y cooperativas de crédito ofrecen programas especiales para extranjeros o inmigrantes recientes, pero suelen exigir más documentación, un pago inicial mayor (20% o superior) y comprobante de estabilidad financiera.
Conclusión
Financiar una propiedad en EE. UU. puede parecer complejo, pero con información y planificación, puede lograrlo con seguridad. El secreto está en... conoce tus opciones, comparar propuestas y Tenga en cuenta los costos implícitos.
Ya sea tu primera casa o una inversión, recuerda: el financiamiento es una herramienta para alcanzar un sueño, pero solo vale la pena cuando se utiliza con cautela.
Con esta guía en la mano, usted estará mejor preparado para dar el siguiente paso hacia la propiedad de una vivienda en los Estados Unidos.
